공유형 모기지 융자 제도

 

공유형 모기지 융자 제도에 대한 종합 안내

1. 개요

공유형 모기지(Shared Equity Mortgage, 공유형 주택담보대출)는 정부나 공공기관이 국민의 내 집 마련을 지원하기 위해 제공하는 주택금융제도 중 하나로, 주택 구입 시 발생하는 자금 부담을 완화하기 위해 정부 또는 공공기관이 집값의 일정 비율을 '공유'하는 방식으로 자금을 지원하는 제도입니다.

이 제도는 보통 무주택 서민이나 청년, 신혼부부 등 자금력이 부족한 계층을 위한 정책이며, 지원금에 대해 이자나 원금을 갚지 않다가, 주택을 처분하거나 일정 시점 이후에 수익의 일부를 정부와 나누는 구조입니다.

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2. 제도의 목적

• 내 집 마련 장벽 완화: 초기 자금 마련이 어려운 청년층, 신혼부부, 저소득층의 주거 안정 도모
• 자산 불균형 해소: 부동산 가격 급등에 따른 계층 간 자산격차 완화
• 부채 부담 완화: 일반 대출에 비해 낮은 원리금 부담
• 공공자금 효율화: 정부는 수익 환수 방식으로 공공자금을 재투입할 수 있음

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3. 기본 구조

공유형 모기지의 구조는 다음과 같습니다:

항목 내용

대상	무주택 서민, 청년, 신혼부부 등
지원 방식	주택 구입 시 일정 비율(예: 20~40%)의 자금을 정부가 투자
상환 방식	주택 매각 시 또는 일정 기간 이후 집값 상승분을 정부와 공유
이자 부담	일반적으로 없음 (무이자 또는 초저금리)
자금 회수 방식	집값 상승분 또는 주택매도 금액에서 일정 비율 회수

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4. 주요 유형

공유형 모기지에는 여러 형태가 존재합니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다.

4.1 지분 공유형

• 정부가 주택의 일정 지분을 보유
• 입주자는 나머지 지분만큼 자금을 마련
• 매도 시 정부는 자기 지분만큼 수익을 회수

4.2 수익 공유형

• 정부가 일정 금액을 지원하되 지분은 없음
• 매도 시 집값 상승분(차익)의 일정 비율을 정부가 환수

4.3 이익 환수형

• 정부 자금 지원 + 이자 없는 대출 형태
• 일정 기간 거주 후 매도 시 이익 중 일부만 정부가 가져감

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5. 한국에서의 도입 사례

한국에서는 국토교통부 및 한국주택금융공사(HF)가 주관하여 수익 공유형 모기지 제도를 도입한 바 있습니다.

5.1 수익공유형 모기지 (2013년~)

• 한국주택금융공사가 추진
• 집값 상승에 따른 수익의 일부를 국가가 환수
• 무이자 또는 초저리로 대출 제공
• 주택 구입 후 20년까지 유지 가능

5.2 지분형 모기지 (시범 운영)

• 일부 지방자치단체(서울시 등)에서 시범 운영
• 공공이 주택 지분 보유, 주민은 일부 지분만 구입
• 매각 시 공공이 지분에 따라 수익 회수

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6. 신청 자격

자격 요건은 정책의 성격이나 지역별로 다르나, 일반적으로 다음 조건을 충족해야 합니다.

구분 내용

무주택 여부	무주택 세대 구성원
소득 요건	가구 소득 기준 중위소득 100~150% 이하
자산 요건	총 자산, 자동차 등 보유 자산 일정 기준 이하
주택 요건	주택 가격이 일정 기준 이하(예: 6억 원 이하)
신용 요건	일정 신용등급 이상 (신용불량자 제외)

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7. 신청 및 이용 절차

7.1 절차 요약

1. 모기지 상품 공고 확인
2. 자격 요건 검토 및 신청
3. 심사 및 선정
4. 계약 체결 및 자금 지원
5. 거주 및 모기지 유지
6. 매도 또는 거주 종료 시 정산

7.2 필요한 서류

• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 무주택 확인서류
• 소득 및 자산 증빙자료
• 주택매매계약서

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8. 장점

• 초기 자금 부담 완화
• 이자 부담 적음 혹은 없음
• 주택 시장 진입 장벽 낮춤
• 정부와 수익 공유로 사회적 부담 분산

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9. 단점 및 유의사항

항목 설명

수익 공유 부담	집값이 많이 올랐을 경우 수익의 일부를 정부에 환수해야 함
매도 제한	일정 기간 내 매도 제한이 있을 수 있음
규제 변화 위험	정책이 변경될 경우 적용 요건이나 회수 방식이 달라질 수 있음
재산권 제한	지분형의 경우 주택의 전부를 자유롭게 처분할 수 없음

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10. 실제 사례

사례 1: 신혼부부 A씨 부부

• 수도권 외곽에 3억 원 아파트 구입
• 정부가 40%인 1.2억 원 지원 (무이자)
• A씨 부부는 1.8억 원만 대출 또는 자금 마련
• 10년 뒤 4억 원으로 매도 시, 정부는 상승분(1억 원)의 40%인 4천만 원 회수

사례 2: 청년 단독 세대 B씨

• 서울시 공유형 지분 모기지 신청
• 서울시가 30% 지분 보유, B씨는 70% 자금 마련
• 매도 시 시세 6억 원 기준, 서울시는 1.8억 원 회수

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11. 제도 활용 팁

• 시세 상승률 예측 중요: 장기 거주 계획이라면 공유 부담이 크지 않을 수 있음
• 지자체 제도 함께 활용 가능: 서울시, 경기 등에서 별도 보조금 제공
• 다른 금융상품과 병행: 디딤돌대출, 보금자리론 등과 병행해 활용 가능

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12. 제도 현황 및 발전 방향

• 초기 도입 당시에는 낮은 인지도와 이해 부족으로 활성화가 더뎠지만, 최근 집값 상승과 청년 주거 위기 심화로 수요 증가
• 정부는 2025년부터 디지털 기반의 공유형 모기지 플랫폼 개발을 추진 중
• 장기적으로는 민간 투자와 연계한 민관형 공유 모기지 모델도 검토 중

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13. 해외의 공유형 모기지 사례

13.1 영국: Help to Buy – Equity Loan

• 정부가 신축 주택 구매 시 최대 20% 지원
• 5년간 무이자, 이후 소액 이자 발생
• 매각 시 시세 기준으로 지분 회수

13.2 캐나다: First-Time Home Buyer Incentive

• 정부가 최대 10%까지 지원
• 소득 요건, 주택 가격 제한 등 명확
• 수익 발생 시 동일 비율로 공유

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14. 결론

공유형 모기지 제도는 자금력이 부족한 국민에게 주택 구입의 기회를 열어주는 매우 실용적인 제도입니다. 다만, 수익을 공유해야 한다는 특성이 있기 때문에 장기적인 자산관리 계획과 정부 정책의 변화에 대한 이해가 필요합니다.

특히 청년, 신혼부부, 사회초년생 등은 초기 진입 부담을 줄이고, 거주 안정성을 높일 수 있는 좋은 선택지가 될 수 있으며, 본인의 상황에 맞게 상품을 고르는 것이 핵심입니다.

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15. 참고 사이트

• 한국주택금융공사(HF): https://www.hf.go.kr
• 국토교통부 공유형 모기지 안내
• 서울시 공유형 주택정책 포털
• LH 한국토지주택공사: https://www.lh.or.kr

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